Predkupné právo spoluvlastníka pri predaji alebo darovaní podielu
Vlastníte nehnuteľnosť spoločne s ďalšou osobou a niektorý zo spoluvlastníkov chce svoj podiel previesť? Ostatní spoluvlastníci majú spravidla zákonné predkupné právo. Pred uzavretím zmluvy s treťou osobou im preto musí byť podiel riadne ponúknutý.
Výnimkou je najmä prevod blízkej osobe. Ak sa predkupné právo poruší, dotknutý spoluvlastník má viacero možností právnej ochrany. Dôležité je zvoliť správny nárok a konať včas.
Kedy sa uplatňuje predkupné právo
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu predkupné právo, ak nejde o prevod blízkej osobe.
Predkupné právo sa môže uplatniť nielen pri predaji podielu. Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR sa vzťahuje aj na iné zmluvné prevody, napríklad darovanie, zámenu alebo vloženie podielu do obchodnej spoločnosti. Spravidla sa neuplatňuje pri prechode vlastníctva, napríklad dedením.
Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva je odlišný právny postup. Upravujú ho § 141 a § 142 Občianskeho zákonníka.
Kto je blízkou osobou
Blízkou osobou je najmä príbuzný v priamom rade, súrodenec alebo manžel. Za blízke osoby môžu byť považované aj iné osoby v rodinnom alebo obdobnom vzťahu, ak by ujmu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú.
Pri druhoch, družkách a vzdialenejších príbuzných môže byť potrebné existenciu takého vzťahu preukázať. Samotné tvrdenie, že nadobúdateľ je blízkou osobou, nemusí vždy postačovať.
Ako má vyzerať ponuka spoluvlastníkovi
Pri nehnuteľnosti musí byť ponuka písomná a musí byť doručená všetkým oprávneným spoluvlastníkom. Mala by presne uvádzať najmä:
- nehnuteľnosť a prevádzaný spoluvlastnícky podiel,
- cenu alebo inú protihodnotu,
- spôsob a lehotu zaplatenia,
- ostatné podmienky plánovaného prevodu.
Priloženie návrhu zmluvy nie je zákonnou podmienkou. V zložitejších prípadoch však môže pomôcť preukázať, že spoluvlastník poznal všetky podmienky prevodu.
Ponuku je vhodné doručiť spôsobom, ktorý umožní preukázať jej obsah aj dátum doručenia.
Ak nie je dohodnutá iná lehota, pri nehnuteľnosti musí oprávnený spoluvlastník zaplatiť ponúknutú cenu do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. Samotné oznámenie, že má o podiel záujem, preto nemusí predstavovať riadne uplatnenie predkupného práva.
Ak podiel ponúknutý spoluvlastník nekúpi, vlastník ho môže previesť na tretiu osobu. Nemal by ho však previesť za výhodnejších podmienok, než aké ponúkol spoluvlastníkovi. Pri podstatnej zmene ceny alebo ostatných podmienok je potrebné ponuku zopakovať.
Čo platí pri viacerých spoluvlastníkoch
Ak sa oprávnení spoluvlastníci nedohodnú, majú právo vykúpiť prevádzaný podiel pomerne podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov.
Spoluvlastník si preto spravidla nemôže privlastniť aj časť pripadajúcu na ostatných oprávnených spoluvlastníkov iba preto, že tí svoje právo neuplatnili.
Čo možno urobiť pri porušení predkupného práva
Ak bol podiel prevedený bez riadnej ponuky, dotknutý spoluvlastník má spravidla tri možnosti:
-
Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy.
Prejav o dovolaní sa neplatnosti musí smerovať voči všetkým účastníkom napadnutej zmluvy. Ak je neplatnosť sporná, možno sa jej domáhať na súde.
-
Požadovať od nadobúdateľa, aby mu podiel ponúkol za rovnakých podmienok.
Ak nadobúdateľ ponuku odmietne, možno podať žalobu o nahradenie prejavu vôle. Právoplatné rozhodnutie súdu potom môže nahradiť chýbajúci prejav vôle nadobúdateľa.
-
Ponechať si predkupné právo voči nadobúdateľovi.
Predkupné právo tak zostane zachované pre prípad, že nový spoluvlastník bude chcieť podiel neskôr previesť.
Tieto možnosti sú alternatívne. Pred podaním žaloby je preto dôležité zvoliť nárok, ktorý najlepšie zodpovedá požadovanému výsledku.
Pozor na premlčanie
Pri nárokoch z porušenia predkupného práva sa spravidla uplatňuje trojročná premlčacia lehota. Jej začiatok však nie je pri každom nároku rovnaký.
Pri dovolaní sa relatívnej neplatnosti sa lehota počíta od uzavretia napadnutej zmluvy. Pri požiadavke, aby nadobúdateľ podiel ponúkol, vzniká nárok až nadobudnutím vlastníctva. Pri nehnuteľnosti je preto rozhodujúci aj deň vzniku účinkov vkladu do katastra.
Ak máte podozrenie, že podiel bol prevedený bez ponuky, neodkladajte kontrolu zmluvy a katastrálneho konania.
Aké dokumenty si pripraviť
Na právne posúdenie sú užitočné najmä:
- aktuálny list vlastníctva,
- písomná ponuka a doklad o jej doručení,
- zmluva, na základe ktorej bol podiel prevedený,
- rozhodnutie katastra alebo údaje o povolení vkladu,
- doklady o zaplatení ceny,
- informácie o prípadnom vzťahu nadobúdateľa k prevodcovi.
Ak potrebujete pripraviť ponuku spoluvlastníkovi, preveriť uskutočnený prevod alebo uplatniť nárok na súde, obráťte sa na advokátsku kanceláriu Belka & Partners v Čadci. Pomôžeme vám zvoliť postup podľa konkrétnych okolností prípadu.
Tento článok poskytuje všeobecné právne informácie a nenahrádza právne poradenstvo v konkrétnej veci.